广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司与黄辉物业服务合同纠纷一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0784民初878号

原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇十里方圆鹤山项目**商业**-1，统一社会信用代码：914407845591632736。

主要负责人：陈浩。

委托诉讼代理人：陆妙卿，女，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：任雪菲，女，该公司工作人员。

被告：黄辉，男，1963年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，

委托诉讼代理人：张秀英，广东厚生律师事务所律师。

原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司与被告黄辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，于同年4月11日公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司的委托诉讼代理人任雪菲、被告黄辉的委托诉讼代理人张秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费53370.24元（暂算至2017年12月31日）；2.判令被告支付原告违约金45199.30元（从2011年4月6日开始按所欠的物业服务费，按每日0.658‰为费率计算违约金，直至实际缴清全部费用之日止，暂计至2018年3月31日为45199.30元）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年10月1日，原告与鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称“鹤山方圆地产公司”）签订了《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定2010年10月1日至2015年12月31日期间由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。并于2016年1月1日签订《前期物业服务委托合同》，约定继续由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。2009年11月30日，被告与鹤山方圆地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的十里方圆桃源春晓十街1号（住宅面积300.15平方米，花园面积70.12平方米），并约定于2009年12月31日前交付房屋，同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务。同日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，同时，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后被告于2009年12月16日收楼，同日前往原告处办理了物业交付使用手续，原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告多次追收无果而诉至法院。庭审中原告更正：原告的起诉状所载诉讼请求1“暂计至2018年12月31日”中的“2018年”是笔误，应为“2017年”。

被告黄辉辩称，一、原告不是适格的诉讼主体，请求驳回原告的诉讼请求。1.《商品房买卖合同补充协议》约定由鹤山市方圆房地产发展有限公司提供前期物业服务，《前期物业服务协议》签订主体为鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告黄辉。由始至终也是应当由鹤山市方圆房地产发展有限公司提供物业管理服务。该合同约定为合同双方自愿签订，合法有效应当予以履行。2.鹤山市方圆房地产发展有限公司另选聘广州市方圆现代生活服务股份有限公司鹤山分公司，未依法征求业主意见，二者签订的协议不能直接约束业主。3.鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州市方圆现代生活服务股份有限公司鹤山分公司签订的《鹤山十里方圆物业管理有限公司前期物业服务委托合同》不能约束“十里方圆小区”的业主，该物业费的缴纳标准为单方面制作，没有经过业主的合意，不应当以此为依据。二、买受人并没有收楼，提供收楼服务的应当是开发商鹤山市方圆房地产发展有限公司，鹤山市方圆物业服务有限公司没有权利亦没有义务为被告办理收楼手续，其涉案房屋一直存在漏水非常严重的质量问题，鉴于开发商一直没有修好的原因，被告亦从没入住，物业公司的工作人员亦可证明，故被告从法律上、从物理上没有收楼。1.本案由鹤山市方圆物业服务有限公司提供收楼服务，违反了《商品房买卖合同》中关于收楼双方主体的约定，鹤山市方圆物业服务有限公司不是合格的交楼相对方。2.涉案房屋存在严重的质量问题，被告黄辉指出严重的质量问题，案外人开发商鹤山市方圆房地产发展有限公司懈于修复，导致被告黄辉从物理上没有收楼。3.案外第三人建设单位鹤山市方圆房地产发展有限公司没有提供相关的《综合验收证明》给被告，质量问题存疑，应当以《综合验收证明》作为符合交楼的标准，也作为从法律上交楼的依据。三、即使原告诉讼主体适格，原告的追讨物业费用超过三年的费用已经超过诉讼时间。根据我国2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。原告从起诉之日之前的三年即2015年3月30日之前的物业费不应得到支持。四、被告的房屋从交付起就没有入住，空置多年，故从空置之日起，即交付之日，按照物业服务费的70％缴纳费用。根据《住宅物业服务收费管理实施办法》第16条规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。”五、即使被告构成违约，但违约金过高，请法院根据事实及法律的规定确定违约基数及酌情调低违约金的数额。退一步，原告有诉权资格，但被告没有收楼，据《物业服务收费管理办法》第十六条，物业管理费及违约金等各种费用应当由开发商承担，与被告无关。综上所述，原告不是适格的主体，请驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2009年11月30日，鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》及附件，约定被告向鹤山市方圆房地产发展有限公司购买鹤山市沙坪十里方圆桃源春晓春晓十街1号房屋，在2009年12月31日前将涉案房屋交付使用，被告同意选聘鹤山市方圆物业服务有限公司为该商品房所在小区提供有偿前期物业管理等等。同日，鹤山市方圆物业服务有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定鹤山市方圆物业服务有限公司为甲方，被告黄辉为乙方，由甲方对被告购买的鹤山市沙坪十里方圆桃源春晓春晓十街1号房屋提供物业服务，该协议第四条第一款约定：“物业管理服务费以发展商收楼通知列明的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费”，第四条第二款约定：“乙方交纳服务费的时间：物业管理服务费按月度支付，交费时间为当月的5号前”，第四条第三款约定：“本物业管理服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》的建筑面积；由甲方向乙方（乙方委托的物业使用人）收取”，第四条第五款约定：“乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：1、桃源春晓／岚山叠翠物业管理服务费标准：每月每平方米人民币2元”，第四条第七款约定：“业主或业主委托的物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金”，第十一条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金”。同日，鹤山市方圆物业服务有限公司与被告签订《前期物业服务协议》补充协议，协议第一条约定：“……在甲乙双方所签订的《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费用之第五款、乙方交纳物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）后增加一项为第4项，内容为：4、业主花园物业管理服务费用标准：每月每平方米人民币0.5元。（花园面积为70.12平方米）”。

2009年12月10日，鹤山市房地产交易所出具《鹤山市商品房销售备案证明》载：预售许可证号：鹤预许字第2008089，出卖人：鹤山市方圆房地产发展有限公司，买受人：黄辉，房屋座落：沙坪十里方圆桃源春晓春晓十街1号，住宅建筑面积：300.15平方米等等。

2009年12月16日，被告办理收楼手续，并签署《收楼确认书》，确认收到诉争房屋的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、钥匙等。

2010年11月1日，鹤山市方圆房地产发展有限公司（甲方）与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司（乙方）签订《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对鹤山十里方圆提供物业管理服务，住宅管理服务费为每月1.50元/平方米，无约定花园物业管理费；业主应于甲方发出的收楼通知中注明的收楼日期起交纳物业管理服务费；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度次月履行交纳义务；甲方或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理费的，应按应交金额每天1‰的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2010年10月1日起至2015年12月31日止。

2010年7月9日，广州方圆物业管理有限公司在江门市工商行政管理局设立登记广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司。鹤山市方圆物业服务有限公司是广州方圆物业管理有限公司投资开办的企业，广州方圆物业管理有限公司于2013年1月17日决定解散鹤山市方圆物业服务有限公司。2013年3月7日，鹤山市方圆物业服务有限公司的注销登记手续经鹤山市工商行政管理局核准，注销后的权利义务由广州方圆物业管理有限公司承继。

2015年8月19日，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司于名称变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即原告）。2016年，鹤山市方圆房地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：由甲方选聘乙方对鹤山十里方圆物业实施前期物业管理；物业管理服务费结算采取单价包干制，面积按实结算，具体标准详见附件《物业管理费收费标准》（涉案物业收费标准为：住宅每月2元/平方米、花园每月0.5元/平方米）；物业服务费用按季度支付当季度物业管理服务费，交费时间为季度第一个月至最后一个月的15日前；委托管理期限自2016年1月1日起至业主大会委员会成立并与业主大会授权业主委员会选聘的物业管理公司签署的物业管理服务委托合同生效之日止。该合同无约定违约金。

另查明，原告先后于2011年1月13日、2011年7月2日两次按黄辉的身份证地址佛山市禅城区福宁路****以挂号信形式邮寄《关于及时缴纳物业管理费的催促函》，催告黄辉交纳2010年4月至2011年6月所欠的物业服务费及违约金，但原址查无此人等原因而被退回；原告先后于2015年5月4日、2015年10月1日按黄辉的身份证地身份证地址佛山市禅城区福宁路****及联系电话138××******以全球邮政特快专递形式邮寄《关于及时缴纳物业管理费的催促函》《缴费通知单》给黄辉，缴纳2011年4月至2015年4月等物业服务费，但因迁移新址不明被退回。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司与鹤山市方圆房地产发展有限公司签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》、原告与鹤山市方圆房地产发展有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，被告与鹤山市方圆物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》《〈前期物业服务协议〉补充协议》，均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。鹤山市方圆物业服务有限公司是广州方圆物业管理有限公司投资开办的有限责任公司（法人独资），广州方圆物业管理有限公司解散鹤山市方圆物业服务有限公司，并在工商行政管理局办理注销登记手续，注销后的权利义务由广州方圆物业管理有限公司承继，并由其设立的分公司即广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司对原属鹤山市方圆物业服务有限公司管理的事务进行管理，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司的名称变更登记为原告，不影响原告承继变更前的债权债务。故在涉案物业管理区域的业主委员会成立并重新选聘物业公司前，原告继续对涉案房屋提供物业服务，不违反法律规定。

本案的争议焦点是：一、关于被告应否交纳物业服务费的问题；二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题；三、关于违约金是否过高的问题。

一、关于被告应否向原告交纳物业服务费的问题。经查，首先，涉案房屋已于2009年12月10日经鹤山市房地产交易审核，已完备销售备案手续并出具《鹤山市商品房销售备案证明》，已完备销售、交付手续。其次，被告已于2009年12月16日并签署《楼宇交付证明书》《收楼确认书》，确认收到诉争房屋及该房屋的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、钥匙等等。再次，被告与鹤山市方圆物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》及《〈前期物业服务协议〉补充协议》，约定涉案房屋由鹤山市方圆物业服务有限公司进行物业管理，被告交纳物业服务费，由于鹤山市方圆物业服务有限公司注销后，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司作为新的物业管理企业并没有与被告重新签订物业服务合同，故依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，以及鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司签订的《前期物业服务委托合同》，对作为业主的被告具有约束力。故被告应依约向原告支付物业服务费。

关于2015年10月1日起至2015年12月31日的物业服务费金额，《广东省商品房买卖合同》约定涉案房屋建筑面积300.15平方米、花园面积70.12平方米，鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司于2010年11月1日签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》约定住宅管理服务费为每月1.50元/平方米，无约定花园物业管理费，计得每月物业服务费为450.23元（300.15平方米×1.5元/平方米），故被告应支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的物业服务费1350.69元（450.23元×3个月）。关于2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费金额，则应按鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司签订的《前期物业服务委托合同》执行（该合同从2016年1月1日起履行），约定住宅物业管理费标准2元/平方米，花园物业管理费标准0.5元/平方米，计得每月物业服务费635.36元（300.15平方米×2元/平方米+70.12平方米×0.5元/平方米），被告应支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费共15248.64元（635.36元×24个月）。从而，被告应向原告支付物业服务费本金16599.33元（1350.69元+15248.64元）。

关于被告辩称据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳的问题，本院认为，被告已于2009年12月16日签名接收涉案物业，即本案不存在“因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业”的问题，故《物业服务收费管理办法》第十六条于本案无适用之余地，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。至于被告主张涉案房屋漏水等质量问题而无法入住等一节，本院认为，如果被告认为涉案房屋存在质量问题，应向涉案商品房的出卖人主张权利，而非向物业服务企业主张权利，商品房买卖合同关系与物业服务合同关系是不同的法律关系，商品房质量纠纷属商品房买受人与出卖人之间的商品房买卖合同关系的范围，不应在本案物业服务合同纠纷中处理。

二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”民法通则第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”另外，自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”民法总则第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”2017年10月1日以前的债权一旦超过民法通则规定的诉讼时效期间，债务人即享有不履行义务的抗辩权，债务人的该项时效抗辩权不因民法总则的施行而受到影响。准此，被告应自收楼时间即2009年12月16日起向原告交纳物业服务费，原告先后于2011年1月13日、2011年7月2日向被告黄辉邮寄《关于及时缴纳物业管理费的催促函》，催促被告交纳2010年4月至2011年6月所欠的物业服务费及违约金，又先后于2015年5月4日、2015年10月1日向被告黄辉邮寄《关于及时缴纳物业管理费的催促函》及《缴费通知单》，催告被告缴纳2011年4月至2015年4月所欠的物业服务费，虽然信件因原址查无此人等原因而被退回，但原告邮寄的地址是被告的身份证住址，也是被告在办理购房及签订物业服务协议提供的联系地址和电话，在通常情形下，邮件应当能够到达被告，邮件被退回或拒收的责任在被告方，且本院向该地址和电话邮寄的诉讼文书也能够送达被告，故依《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”的规定，原告分别于2011年1月16日、2011年8月7日、2015年5月4日、2015年10月1日四次向被告黄辉邮寄催收函的行为应当认定为债权人已向债务人提出要求，从而产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效期间从中断时起重新计算。然而，根据民法通则的上述规定，对于被告所欠原告2015年9月30日前的物业服务费，如无中止、中断、延长诉讼时效之事由，原告应于2017年9月30日前向法院起诉，而原告既未举证证明有中止、中断、延长诉讼时效之事由，也迟至2018年3月19日才起诉，且被告黄辉提出了不履行义务的诉讼时效抗辩，故原告提出的被告支付2015年9月30日前的物业服务费的请求，已超过诉讼时效期间，不受人民法院保护，本院予以驳回。而原告提出的被告支付2015年10月1日起至2017年12月31日的物业服务费及相应违约金的请求，未超过诉讼时效期间，应受法律保护。

三、关于违约金是否过高的问题。被告主张违约金过高，请求减少违约金。原告请求被告从逾期之日起至清偿之日止按每日0.658‰支付逾期付款违约金，其违约金标准超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的30%，且原告未具体陈明并举证证明其损失情况，原告应负举证不能的不利后果，审酌本案一切情形，基于公平原则，本院对违约金予以调整，酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算违约金，而被告所欠自2015年10月1日起至2015年12月31日止的物业服务费1350.69元（450.23元×3个月），合同约定按季度交纳，在每季度次月交纳，即被告应在2015年11月30日前交纳1350.69元，故违约金从2015年12月1日以1350.69元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际清偿之日止，暂计至2018年3月31日的违约金为197.39元，从2018年4月1日起的违约金以1350.69元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际清偿之日止；原告请求被告支付2016年1月1日之后的物业服务费迟延履行的违约金，由于合同无约定，故本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条，《物业管理条例》第七条第五项,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

一、被告黄辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费16599.33元及违约金（暂计至2018年3月31日计得违约金197.39元，从2018年4月1日起的违约金以1350.69元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际清偿之日止）；

二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2264.24元，减半收取计1132.12元，由广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司负担939.20元，被告黄辉负担192.92元（原告已预交受理费1132.12元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。

审判员　　李子平

二〇一八年六月七日

书记员　　吕艳颖